Ghid Imobiliar 2 – Cautare

by AvionarU on 20 November 2017

Ai o cifra in minte si am stabilit ca te tii de ea. Acum e cazul sa dai piept cu realitatea ofertei imobiliare. Ca abordare, eu am pornit de la niste criterii stricte, iar apoi dupa o filtrare si urmarire de cateva saptamani, am inceput sa ma joc un pic atat cu limita inferioara, cat si cu cea superioara. Cum functioneaza:

  • Trebuie sa ai o idee clara despre zona, an de constructie, etaj, suprafata minima si maxima, tipul imobilului (bloc, casa etc), compartimentare, numarul de bai, structura de rezistenta. Toate astea si inca cateva sunt criterii pe care le folosesti pe motoarele de cautare. Exemple: imobiliare.ro, storia.ro, olx.ro, anuntul.ro. Cu cat site-ul e mai mic/necunoscut, cu atat oferta e mai mica pe el. Cu timpul mi-am dat seama ca nu are rost sa urmaresc mai mult de top 3 site-uri, in general includ si anunturile din cele mai mici.
  • Pregateste-te psihic pentru interactiunea cu una din cele mai urate profesii din Romania – agentul imobiliar (mai pe larg mai incolo un pic)
  • Intelege ca locuinta perfecta matematic nu exista pentru oameni “normali” dpdv al banilor. Castigi ceva, pierzi ceva – INTOTDEAUNA. Exemple intr-un buget alocat: vrei spatiu mai mult, trebuie sa te duci mai spre marginea orasului. Vrei central, te pregatesti de cladiri vechi si niste costuri adiacente (expertiza, renovare scumpa etc). Vrei bloc nou – n-ai spatii de depozitare, dar ai structura de rezistenta.
  • Salveaza anunturile care iti plac si urmareste 1-2 zile sa nu apara acelasi imobil de vanzare la mai multe agentii, cu preturi diferite. Recordul pe care l-am vazut pe imobiliare.ro a fost un apartament in zona Decebal/Muncii, care in 12 ore de la prima aparitie era listat cu diferente de cca. 15% la pret, in 14 (PAISPREZECE) anunturi diferite, urmat la mica distanta de o casa la Cismigiu cu 9 aparatii in 24 de ore.
  • Familiarizeaza-te cu notiunile urmatoare:
    • LEGEA LOCUINTEI – in special suprafetele minime pentru camere. Atentie, foarte multe blocuri noi nu respecta asta, sau folosesc trucuri care va vor deranja pe termen lung. O resursa buna pentru asta este Radu Negoita, arhitectul de la Case Strambe pe Radar. Cititi pagina de facebook si site-ul http://www.piatradecasa.ro/ , o sa va invete rapid niste chestii minimale care va vor schimba total abordarea unui plan de apartament. Nu e nimic exagerat, pur si simplu o sa invatati sa va uitati un pic altfel la un releveu.
    • LEGILE PRIVIND CALITATEA SI EXECUTAREA lucrarilor in constructii (mai ales pentru blocuri noi). Nu trebuie sa invatati din scoarta in scoarta, puteti trece intr-un weekend prin pagina celor de la VilaRed, prin blogul lor [construieste.info] unde explica destul de simplu cateva chestii de baza. Pentru blocurile vechi invatati cele cateva tipuri de structura si ce (dez)avantaje prezinta.
    • Nu uitati ca atat arhitectul Radu Negoita cat si cei de la VilaRed ofera consultanta pentru cumpararea de imobile vechi si noi. Nu sunt asa scumpi si serviciile lor sunt foarte ok. Chiar daca nu apelati fix la astia, incercati sa vorbiti cu cineva din domeniu in care aveti incredere: fosti colegi, ingineri din familie etc. Nu va imaginati cate tepe si tampenii sunt in piata (estimarea personala e >50%), si un om obisnuit are ZERO sanse sa le miroasa daca nu se documenteaza un pic inainte. Plateste un specialist, ca sa nu plangi 30 de ani. Nu e nevoie sa faci asta la fiecare apartament care iti atrage atentia, doar la cele cateva din lista scurta (detalii mai jos).
    • Grila notariala curenta – asta e un fel de “cat considera notarii ca e pretul minim/mp in zona X”, si in functie de care se calculeaza taxe si impozite. Nu e extrem de relevant ca cifre, dar daca iei un apartament mediu la un pret de 3 ori mai mare decat e in grila, poate ar trebui sa iti pui niste intrebari. De asemenea e un reper important, mai ales daca vanzatorul va cere sa declarati mai putin in acte, conform legii exista niste repercusiuni daca exagerati din dorinta de a fenta prea mult din taxe. De asemenea va poate afecta la asigurari, preturi de vanzare in viitor etc.
    • Limbajul imobiliar, care in multe situatii prezinta deformat realitatea, sau ascunde manevre la TVA si comisioane. De exemplu: daca apartamentul costa peste 100.000 euro si spune “TVA 5% inclus”, in traducere inseamna ca in acte, prin varii manevre, veti trece o valoare sub 100.000. Loc de parcare gratuit inclus (promotie blocuri noi) – in traducere inseamna ca e inclus in pretul imobilului, si daca renunti la el, apartamentul e mai ieftin. Loc de parcare inclus (blocuri vechi) – in traducere: proprietarul actual are loc inchiriat si probabil va trebui sa dai o spaga la primarie sa se faca transferul la tine, altfel trebuie sa stai in jur de 2-5 ani la coada. NU EXISTA loc de parcare in cota de proprietate la apartamentele comuniste, din motive evidente. “Duplex mansardat” – in general un pod locuibil si care nu face banii. “Vecini ok” – asta e scrisa la orice casa cu o curte comuna, ignorati. “Fara probleme de rezistenta” – aveti nevoie de expertiza specializata pentru linistea voastra, sunt case care au prins cutremurul din 40. “Scara deosebita” – au pus gresie si faianta si 3 ficusi la intrare intr-un bloc vechi. “partial renovat” – inca 20-30.000 euro ca sa faci calumea. Apartamente renovate ok/scump, dar conectate la RADET – posibil vecini naspa.
    • Vorbiti macar de curiozitate cu un agent imobiliar care sa va acorde consultanta dedicata. Comisioanele sunt intre 2 si 4% pentru apartamentele vechi, dublu fata de “comisionul standard”, dar macar aveti un contract si va reprezinta interesele. Cum ii alegeti, cred ca tine de fler si recomandari din cercul vostru. Eu am incercat cu 3 si nu mi-a iesit, desi toti erau foarte “spalati” si aveau vorbele la ei si am fost dispus sa platesc exact cat cereau din prima, fara negocieri. Doi erau de la RENET de exemplu, si desi foarte increzatori si chiar usor aroganti pe alocuri, nu au livrat nimic concret. Vorba multa, treaba deloc.
    • NU exista “suflet”/sentimente in domeniul asta, stiu ca mai ales la prima casa pare o chestie foarte sentimentala, insa fiti reci/calculati si fara compromisuri SI MAI ALES FARA STRES. Majoritatea celor de care o sa dati incearca sa traga pe voi si in general ii doare la doi metri in spate de ce simtiti voi, daca nu pot exploata in interesul lor. Pastrati-va trairile personale pentru voi si cei apropiati, iar ca sa aveti o eficienta cat de cat cu agentii, dati-le specificatii exacte cu ce cautati (vezi primul punct) si spuneti ca nu vreti sa faceti compromisuri. Altfel va vor freca cu telefoane si vizionari inutile.
    • Mergeti la targurile imobiliare! In majoritatea cazurilor sunt mizerii, dar te ajuta sa iti dai seama de piata si unde te situezi in ea. PRO TIP: plateste aia 10 lei intrarea, in loc sa te inscrii pe Facebook ca sa intri gratis, sunt cozi vesnice la intrarile gratuite. Ca exemplu personal, dupa 2 targuri, la urmatoarele 2 am iesit in 10 minute, iar intr-unul din ele am facut chiar doua ture in timpul asta. La al 5-lea targ a fost mai ok (Imobiliarium), am vazut proiecte interesante si servicii adiacente gen smart homes, E.ON Flash. Uitati-va si vorbiti cu cei de la standurile proiectelor mai “de lux”, va ajuta sa va faceti o idee despre care e urmatorul nivel.
    • Invatati orasul si zona in care vreti sa cumparati! Nu fiti prosti, o diferenta de 300-500 metri “mai incolo si un pic mai ieftin” poate insemna 15-20 de minute in plus in trafic zilnic, o intersectie super aglomerata, poate insemna un sector administrat mai prost, vecini mai naspa, utilitati problematice. Plimbati-va pe acolo la ore de varf, vorbiti cu prieteni care stiu zona si tot asa. Nu va lasati pacaliti de faptul ca “stiti voi cum e pe-acolo de cand erati studenti”. De exemplu o strada din Tei pe care am stat 6 ani a fost asfaltata in 2006 si de-atunci pauza. Acum strada respectiva are coloana de masini dintr-un cap in altul la orele de varf si e plina de gropi. Pe vremuri as fi cumparat acolo, acum nu as da banii nici batut (zona e in continuare relativ scumpa).
    • NU ignorati subiectul parcarilor! Daca mergeti constant cu masina, planificati un cost pentru un loc de parcare intr-un bloc nou, sau interesati-va cum si unde puteti inchiria de la primarie pentru blocuri vechi. Problema nu este de ignorat. Daca aveti doua masini…e si mai rau. Ca idee, din 2006 blocurile noi trebuie sa aiba parcari disponibile (contra cost) dupa niste norme date de primaria generala. Asta ca idee, ca zilele astea s-a udat blogosfera la un complex rezidential anuntat cu locuri de parcare…conform legii. Niste detalii gasiti la PMB, aici si aici.
    • Verificati portofoliul constructorului in cazul blocurilor noi! O cautare pe google dupa adresa sau nume va poate duce la un forum plin de probleme care v-ar putea schimba decizia.
    • Cereti planul (releveul) apartamentului direct prin mail de la agentul care a pus anuntul, INAINTE de vizionarea fizica. Va va scuti de mult timp pierdut. Daca agentul nu are planul si o da cotita, renuntati (sau cautati anuntul la alt agent). Invatati sa va uitati pe un plan, nu e mare inginerie. Imaginati-va viata voastra intre liniile alea desenate.
    • Ai rabdare, procesul e lung. Eu intr-o seara am trecut prin 564 de anunturi si catre sfarsitul procesului de achizitie, stiam portofoliul imobiliar din zonele mele de interes mai bine decat orice agent cu care am discutat. PRO TIP: fa-ti timp o data sa filtrezi TOT, apoi va fi mult mai usor sa urmaresti doar ce apare nou.
    • Invata sa folosesti Google Maps cu Street View ca sa verifici zona unui apartament direct dupa ce ai dat de un anunt care iti place, te poate scuti de o vizionare fizica inutila!

Acum ca ai reusit sa gasesti cateva anunturi care iti plac destul de mult cat sa vrei sa le vezi (vor fi mai putine decat te-ai asteptat la inceput, daca ai filtrat bine), e timpul sa incepi vizionarile, tratate in articolul urmator.

{ 2 trackbacks }

Leave a Comment

Previous post:

Next post: