Ghid Imobiliar 3 – Vizionari

by AvionarU on 20 November 2017

Ai reusit sa te familiarizezi cu oferta din aria ta de interes si pret, intelegi niste notiuni cat sa nu “te faca din vorbe” agentii, ai ajuns la o lista scurta de anunturi pe care e timpul sa le vizionezi. Daca ai gasit imobilul respectiv la mai multe agentii, uita-te pe portofoliul lor si cum se prezinta pe net si alege-o pe cea care pare mai ingrijita (anunturi cu multe informatii, fara greseli gramaticale, un site/portofoliu mai spalat etc). Incepi si dai telefoane si stabilesti intalniri. Cam care e treaba:

  • Pastreaza in minte clar cerintele si bugetul stabilite si daca auzi in conversatii urmatoarele sintagme din ghilimele, ignora-le pur si simplu:
    • “cum platiti, cash, sau credit” – daca asta e in primele 3 replici in conversatia cu agentul, incercati sa evitati, e doar un lup hamesit.
    • “tocmai s-a dat, dar va pot arata altceva la fel” – comunicati cerinte specifice si mentionati ca nu va intereseaza compromisuri, ei oricum va vor propune si oferte pe langa ce vreti.
    • “ati vazut ca e cu comision din partea cumparatorului” – indiferent daca scria sau nu in anunt, intrebati-l politicos ce primiti de banii respectivi (1-2% in general) si ce face el de suma aia pentru voi. Daca isi asuma vreo raspundere legala pentru ce va prezinta. O sa aveti surprize neplacute. Daca raspunsul lui e evaziv si cu “asa se face”, depinde de voi cat de mult va doriti apartamentul respectiv. Luati in calcul ca apartamentul va costa pretul listat + 2% in total si raportati la bugetul si criteriile voastre. (blocuri vechi)
    • “are loc de parcare inchiriat, dar stiu pe cineva la primarie unde dam o atentie” – daca pare sigur pe el si doriti sa o luati pe drumul asta, cereti detalii. (blocuri vechi)
    • intrebati de structura de rezistenta, anul constructiei, datornici la intretinere. Trebuie sa le verificati si voi, dar daca agentul nu stie nimic, inseamna ca vrea comisionul degeaba. Refuzati vizionarea, sau mergeti la ea si spuneti chestiile astea de fata cu proprietarul, daca sunteti hotarat la apartamentul respectiv. S-ar putea sa se inteleaga intre ei. (blocuri vechi)
    • Intrebati de acte si dovezi pentru reparatiile majore din bloc (coloane schimbate, electrica schimbata, eventuale consolidari) – blocuri vechi
    • intrebati de orientarea cardinala a apartamentului
    • intrebati de acte (gasiti pe google liste cu ce trebuie sa aiba) – blocuri vechi si noi
    • “lipseste utilitatea X/asfaltul/sunt tigani/se va construi de primarie in curand” – daca nu aveti cunostinte exacte despre subiect, ignorati si luati decizia ca si cum NU se va face ceva in urmatorii 2-5 ani. Daca puteti trai cu ce vedeti la fata locului asa, e bine, daca nu, plecati. Un exemplu elocvent e metroul din Drumul Taberei, apartamentele au in descrieri “aproape de viitoare statie de metrou” de 3-4 ani incoace, si preturile sunt nejustificate. – blocuri vechi si noi
    • atentie la scara blocului si lift (trepte tocite, pereti murdari, mirosuri, zgomote) – blocuri vechi
    • uitati-va la echipele de muncitori (daca au chef de treaba, sau nu) si cum arata santierul in general. In majoritatea cazurilor, daca vi se pare ceva nasol sau in neregula, atunci cam asa e, chiar daca nu aveti cunostinte de specialitate – blocuri noi LA ROSU/IN CONSTRUCTIE.
    • uitati-va la caramizi, grinzi, puntile de la usi, trepte, parcare subterana, acoperis – sa nu fie crapate, strambe, neingrijite, cu fierbeton indoit etc- blocuri noi LA ROSU/IN CONSTRUCTIE
    • NU va angajati la nimic de la prima vizionare, indiferent de cata presiune pune agentul. 70% din ei iti vor spune ca  “se dau repede”, “se negociaza putin”, “mai sunt vizionari” si alte rahaturi. Ignorati pur si simplu si cereti cel putin 1-2 zile de gandire (blocuri vechi si noi)
    • verificati tabelele de intretinere din blocurile vechi.
    • uitati-va atent la strazi si constructii, si inainte sau dupa vizionare dati o tura prin jur. Vedeti ce se intampla in cladirile vecine (daca sunt industriale, diverse institutii etc). Incercati sa va imaginati cum va evolua zona – de exemplu daca mai vedeti un loc gol/curte veche, sunt sanse mari ca acolo sa apara alt bloc rezidential care sa ia lumina, aglomereze zona si tot asa)
    • uitati-va la finisaje si calculati cam ce ati schimba si ce costuri implica (blocurile vechi).
    • uitati-va la finisaje si intrebati daca/ce se poate schimba. Unii constructori au diverse contracte cu Dedeman (un exemplu), si in bugetul alocat poti sa iti alegi din zeci de produse. Altii au costuri fixe/importurile deja facute si nu mai permit asta decat pentru o gama mica (blocuri noi)
    • verificati prize, intrerupatoare, instalatii la blocurile noi, inclusiv la amplasare (prize de electrocasnice, aer conditionat etc). NU va bazati pe faptul ca “sunt noi, ce poate sa nu mearga”. Momentan in piata constructiilor e o problema de personal mai acuta decat in IT si asta se traduce prin echipe proaste, care executa prost chiar si un banal intrerupator. Cereti o a doua vizionare daca e nevoie si veniti cu ce va trebuie pt verificari (un incarcator pt prize, niste becuri de montat pt intrerupatoare. tester de cablu etc). Uitati-va la geamuri sa nu fie zgariate din timpul constructiei, vor trebui schimbate daca da. La fel si la usi, verificati fiecare clanta si daca se inchid. Verificati spatiile comune si parcarea subterana. Intrebati de termene exacte de finalizare pentru detalii, altfel e posibil sa stati cu ele “Aproape gata” inca 3 luni. Cereti cartea tehnica, sau mergeti la biroul dezvoltatorului sa o studiati, eventual cu cineva de specialitate. (blocuri noi)
    • intreaba agentul daca el si-ar cumpara in blocul respectiv/apartamentul respectiv. E relevant ca intrebare mai catre final, iti da o idee despre agent.
    • calculeaza taxele notariale ca sa stii cam ce bani trebuie cheltuiti din buzunarul tau, pe langa apartament in sine.
    • ai grija ce semnezi inainte si dupa vizionare cu agentul! unii doar isi fac o baza de date (e ok, lasati numarul de telefon si numele), altii te obliga la niste chestii prin contract (exclusivitate etc). Nu dati cu pixul ca primarii!
    • Daca ti-a placut destul de imobil si te gandesti sa il iei, revino singur(a) in zona respectiva la orele de varf si in weekend si stai cateva ore pe acolo, in masina sau pe jos, ca sa ai o perceptie asupra zonei. Plimba-te si casca ochii si urechile prin jur la: trafic, acces catre bulevardele principale, oameni, puncte de interes, mirosuri, zgomote, lucrari munincipale etc). Incearca sa vorbesti cu vecinii, fara rusine. Nu se supara nimeni, in general.
    • da feedback agentului si spune-i ce (nu) iti convine. Pune multe intrebari directe, fara jena. NU te lasa dominat de el si in general tine minte ca e o tranzactie egala, unii isi aroga pozitia de superioritate total nejustificat.
    • Pregateste-te sa auzi diverse povesti, mai mult sau mai putin reale, mai ales la constructiile noi. Ca regula generala, eu daca am auzit aceeasi poveste de la mai mult de 3 agenti, am considerat-o reala :)
    • nu te jena sa incerci o negociere de pret cu alta agentie care are imobilul in portofoliu, daca prima cu care ai fost la vizionare nu e in stare sa faca prea multe. Sunt banii tai. Ca idee, eu am vazut apartamentul de 2 ori cu un agent, nu m-am inteles la bani dintr-o mizerie care nu era din vina mea, a mai trecut o luna, am dat de alt agent la care intrebasem de altceva din portofoliu, ala mi-a obtinut un pret mai bun la apartamentul initial, asa ca am facut tranzactia prin el. Acest al doilea agent nu a fost cu mine la nici un apartament la vizionare, ne-am intalnit de doua ori, la rezervare si vanzare, in schimb a raspuns bine la orice l-am intrebat si in general a fost destul de ok cat sa il recomand.
    • Folositi email-ul. Agentii care nu se descurca cu asta trebuie ignorati. O sa va ajute atat la organizarea personala a informatiei, cat si la verificarea aburelilor. Lor le convine sa stea in telefon, vrajeala maxima, “ah, nu cred ca ati inteles detaliile pretului cand am vorbit aseara”, dar daca e in scris, e cam greu sa o dea cotita. Emailul nu mai e “tehnologie noua” de minim 15 ani, nu exista scuza.
    • atentie la compartimentari si dimensiuni in planuri (pe care le aveti deja), fata de ce vedeti in realitate. NU va jenati sa luati ruleta cu voi si sa masurati, o sa aveti surprize in unele cazuri.
    • in general vorbiti pe cifre/fapte/poze, nu pe imaginatie si “mi se pare ca e ok”
    • mai veniti la o vizionare cu cineva care se pricepe mai bine, daca aveti (platit, sau prieten)
    • aveti incredere in intuitie, pe langa evaluarea “matematica”. Daca nu simtiti “Acasa” la vizionare, la revedere.
    • inca o data, RABDARE. E posibil sa rezolvati in doua vizionari, sau in 20. In afara de cateva cazuri foarte specifice si exceptionale, de fapt nu va grabeste nimeni sa luati o decizie.
    • intreaba dezvoltatorul daca e dispus la mici modificari in pretul asta (= eventuali pereti de rigips, mici lucrari la tevi, prize in plus sau mutate, chestii de-astea). Unii o fac gratis, altii vor bani in plus sub pretextul ca e “la cheie” deja.
    • sapati pe net si intrebati in jur despre zona/constructorul/cladirea care v-a placut. Cereti pareri de peste tot. Nu e obligatoriu sa faceti ce zic altii, dar cat mai multe perspective asupra subiectului nu strica. Atentie la articolele “cusute cu ata alba”, majoritatea in care se spun exclusiv lucruri pozitive despre o locatie/constructor sunt platite de acesta din urma si probabil au diverse probleme pe care vor sa le ingroape in PR. Un exemplu recent este valul de laude umede aduse de blogosfera unui complex numit Luxuria Domenii, desi compartimentarile sunt “medii” cu indulgenta, parcarile sunt construite in limite legale, iar zona e blocata. Dar despre asta, cu alta ocazie.
    • NU mergeti pe incredere nicaieri, verificati si calculati totul, sau asumati-va consecintele.

 

Pentru distractia si mirarea cititorilor, am adaugat si un bonus la ghid, cu intamplari specifice prin care am trecut in timp ce cautam.

 

In speranta ca cele de mai sus v-au ajutat cu ceva, vanatoare imobiliara placuta!

 

Ghid imobiliar 1 – hotararea si trasarea limitelor

 

Ghid Imobiliar 2 – Cautare

 

Ghid Imobiliar – Bonus

{ 2 comments… read them below or add one }

1 Silviu November 22, 2017 at 4:54 pm

O buna parte din puncte denota ca ești un milog habarnamist; nici nu știi ce vrei, ai citit ceva pe net și ți se pare ca ești mare sfătuitor, nici nu îți permiți ce vrei.

Reply

2 vali November 22, 2017 at 9:11 pm

silviu pun pariu că e agent imobiliar. din ăla cu pretenții.

Reply

{ 2 trackbacks }

Leave a Comment

Previous post:

Next post: